Is een plaatsbeschrijving verplicht?

Alles wat je moet weten over plaatsbeschrijvingen

Een plaatsbeschrijving is een cruciaal document bij huurcontracten en bouwprojecten. Het voorkomt discussies, biedt juridische bescherming en zorgt ervoor dat alle partijen weten waar ze aan toe zijn. In deze blog beantwoorden we de meest gestelde vragen over plaatsbeschrijvingen.

1. Wat is een plaatsbeschrijving en waarom is het belangrijk?

Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerd verslag van de staat van een woning of pand op een bepaald moment. Dit document bevat tekst en foto’s die eventuele schade of slijtage in kaart brengen. Het wordt vooral gebruikt bij huurcontracten en bouwprojecten om later discussies of schadeclaims te vermijden. Zo worden beide partijen - zowel de huurder(s) als de verhuurder(s) - beschermd.

Stel: je huurt als jong koppel voor het eerst een appartement. Op de eerste dag dat jullie er gaan wonen merken jullie enkele kleine gebreken op. Zo zitten er wat boorgaatjes in de muur van de vorige huurder, zijn er wat krassen op de parket van een vroegere verhuis, is er wat kalkaanslag op de kranen en is er een donkere plek op het vasttapijt van de kat van de vorige huurder. Jullie twee vinden dat geen probleem, het hoort bij de charme van het appartement. Na drie jaar hebben jullie besloten om naar een andere stad te verhuizen en wordt het huurcontract stopgezet. Bij het teruggeven van de sleutels aan jullie huurbaas wordt de huurbaas boos: hij wijst de boorgaatjes, de krassen, de kalkaanslag en de donkere plek aan, en zegt dat jullie die veroorzaakt hebben. Hij eist dat jullie al die dingen herstellen òf hem een fiks bedrag betalen voor ‘jullie’ schade. Onterecht natuurlijk, want al die dingen waren er al vòòr jullie er kwamen. Maar zonder plaatsbeschrijving kan je dat niet bewijzen.

Maar omgekeerd kan het ook: stel dat de huurbaas hetzelfde appartement aanbiedt aan iemand die het niet zo nauw neemt met onderhoud. De nieuwe huurder geeft er feestjes waarbij het bier plekken maakt op het parket en waarbij de glazen deur naar de living breekt. De huurder weet dat hij die schade veroorzaakt heeft, maar heeft aan het einde van de huurperiode geen zin om dat allemaal te betalen. Daarom zegt hij dat al die schade er al was voor hij er kwam, en dat hij er dus niet moet voor opdraaien. De verhuurder weet dat dit niet waar is, maar kan dit niet bewijzen zonder plaatsbeschrijving.

Als er op de eerste dag dat zowel het jonge koppel als het feestbeest er gingen wonen een duidelijke ingaande plaatsbeschrijving was opgemaakt met alle schade die er al wel en nog niet was, konden de partijen in hun recht hun gelijk halen. En dat kan je veel tijd, geld en frustratie besparen.

2. Is een plaatsbeschrijving verplicht bij een huurcontract?

Ja, voor huurcontracten afgesloten vanaf 18 mei 2007 is een plaatsbeschrijving verplicht bij de start van een huurcontract. Dit document moet door zowel huurder als verhuurder worden ondertekend en bij het contract worden gevoegd. Dit heet de locatieve plaatsbeschrijving. Aan het einde is er geen plaatsbeschrijving verplicht.

3. Wie betaalt de plaatsbeschrijving bij huur?

Volgens de wet moeten huurder en verhuurder de kosten van een plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur gelijk verdelen. Bij het einde van de huur betaalt de partij die om een plaatsbeschrijving vraagt.

4. Wat gebeurt er als er geen plaatsbeschrijving is?

Vak wordt gezegd dat een woning zonder opgemaakte plaatsbeschrijving geacht wordt in exact dezelfde staat te zijn geleverd als hoe ze is achtergelaten. Dit betekent dat een verhuurder geen schade kan verhalen op de huurder, tenzij hij hard bewijs kan leveren dat de huurder de schade heeft veroorzaakt. In theorie lijkt dat duidelijk en eenvoudig. In de praktijk blijkt het vaak veel complexer. Kleine slijtage, bestaande gebreken en ouderdomsschade zijn moeilijk te bewijzen zonder een gedetailleerd verslag van de beginsituatie. Een verhuurder kan proberen schade aan te tonen via andere middelen, zoals oude foto’s, getuigenissen of facturen van eerdere renovaties. Maar dat levert vaak lange discussies, juridische procedures en frustratie op, met wisselend succes.

Voor huurders is het risico ook groot. Zonder plaatsbeschrijving kunnen ze bij het einde van de huurperiode plots aansprakelijk gesteld worden voor schade die ze niet hebben veroorzaakt, maar die evenmin officieel geregistreerd was bij hun intrek. Zonder bewijs kunnen ze moeilijk hun onschuld aantonen. Kortom: geen plaatsbeschrijving maken is vragen om problemen, zowel voor verhuurders als huurders.

5. Wat moet er in een plaatsbeschrijving staan?

Een plaatsbeschrijving moet minimaal het volgende bevatten:

• Een gedetailleerde beschrijving van elke ruimte en de staat ervan.

• Foto’s van mogelijke schade of slijtage.

• Handtekeningen van beide partijen.

• De datum waarop de plaatsbeschrijving werd opgemaakt.

6. Kan ik zelf een plaatsbeschrijving opstellen?

Ja, in principe mag je zelf een plaatsbeschrijving opstellen. Er is geen wettelijke verplichting om hiervoor een professional in te schakelen. Zolang de plaatsbeschrijving gedetailleerd, objectief en ondertekend is door beide partijen, is ze geldig.

Toch is het sterk aan te raden om een professional in te schakelen. Een expert weet exact waarop gelet moet worden, gebruikt de juiste formuleringen, zorgt voor een duidelijke en juridisch correcte opmaak, en voegt vaak ook uitgebreide fotodocumentatie toe. Hierdoor wordt de plaatsbeschrijving veel sterker als bewijsmiddel bij eventuele discussies of geschillen.

7. Wat is het verschil tussen een plaatsbeschrijving bij aanvang en bij vertrek?

Een plaatsbeschrijving bij aanvang wordt opgesteld bij de start van een huurcontract. Dit document dient als referentiepunt bij het einde van de huur. Een plaatsbeschrijving bij vertrek vergelijkt de huidige staat van het pand met de oorspronkelijke staat en kan gebruikt worden om schade in rekening te brengen.

8. Hoe gedetailleerd moet een plaatsbeschrijving zijn?

Hoe gedetailleerder, hoe beter. Een goede plaatsbeschrijving vermeldt alle elementen in een woning, van vloeren en muren tot ramen en deuren. Het is ook belangrijk om foto’s toe te voegen als visueel bewijs.

9. Kan een plaatsbeschrijving helpen bij schadeclaims?

Absoluut. Een gedetailleerde plaatsbeschrijving voorkomt discussies over wie verantwoordelijk is voor schade. Het document kan door de vrederechter worden gebruikt als juridisch bewijs als er een geschil ontstaat tussen huurder en verhuurder.

Conclusie

Een plaatsbeschrijving is een kleine investering die veel problemen kan voorkomen. Of je nu huurder, verhuurder of aannemer bent, een gedetailleerde en correcte plaatsbeschrijving geeft je gemoedsrust en juridische zekerheid. Wil je een professionele plaatsbeschrijving laten opstellen? Neem contact met ons op en wij helpen je graag verder! Klik hier om contact met ons op te nemen.