Verkopers blijven nog even wonen in je nieuwe huis? Zo bescherm je jezelf
Het gebeurt steeds vaker dat verkopers na het verlijden van de akte nog een tijdje in hun huis wonen, bijvoorbeeld omdat hun nieuwbouw nog niet klaar is. Wat zijn de risico’s? Welke afspraken moet je maken? En waarom is een plaatsbeschrijving zo belangrijk?
Niet huren, maar “bezetten”
Gebruik nooit een huurcontract. Spreek over een bezetting ter bede: een tijdelijke, flexibele regeling waarbij de verkopers het pand mogen blijven bewonen zonder dat ze huurbescherming krijgen. Waarom? Als je spreekt van huur, gelden automatisch de strenge, dwingende regels van woninghuur. Zelfs als je een huurcontract van bepaalde duur afsluit, kan de huurder recht hebben op verlenging, bescherming genieten tegen opzegging, en kan je als eigenaar veel moeilijker het pand terug opeisen. Dat is uiteraard niet de bedoeling. Door te kiezen voor een bezetting ter bede (een tijdelijke, informele bezetting), vermijd je die nadelen van een klassiek huurcontract.
Wat is het risico als de verkopers blijven wonen?
Zolang de eigendomsoverdracht (de ondertekening van de notariële akte) nog niet gebeurd is, zijn de verkopers nog juridisch eigenaar. Maar jij hebt het huis al gekocht via het compromis, en je wilt natuurlijk dat je nieuwe woning in de staat blijft zoals afgesproken.
Problemen die kunnen ontstaan:
Er ontstaat schade aan vloeren, muren of ramen door verhuisbewegingen.
Installaties (zoals verwarming, rolluiken of keukenapparatuur) raken defect.
Er ontstaat water- of brandschade door slecht onderhoud.
Zonder duidelijke afspraken en bewijs wordt het lastig om achteraf te bewijzen wie verantwoordelijk is.
Waarom een plaatsbeschrijving laten opmaken?
Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerd verslag (met tekst en foto's) van de staat van de woning op het moment dat het gebruik start.
Ze biedt voor jou als koper belangrijke voordelen:
Juridische bescherming: je kan bewijzen in welke staat het huis was vóór de overdracht.
Vermijden van discussies: als er schade is, kan je aantonen dat ze pas na de plaatsbeschrijving is ontstaan.
Snelle oplossing bij schade: als schade bewezen is, kan je eenvoudiger een regeling eisen vóór de akte.
Zonder plaatsbeschrijving wordt het jouw woord tegen dat van de verkopers, en dat kan leiden tot lange en dure discussies.
Wanneer laat je best een plaatsbeschrijving opmaken?
Idealiter:
Vóór de verkopers opnieuw in gebruik nemen na het compromis,
Vóór jij de sleutels officieel krijgt of hen verder gebruik laat maken,
Samen met de verkopers aanwezig bij de opmaak, zodat beiden akkoord gaan.
Een onafhankelijke professional inschakelen zorgt ervoor dat het document neutraal, volledig en juridisch correct is.
Wat gebeurt er zonder plaatsbeschrijving?
Zonder plaatsbeschrijving wordt er vanuit gegaan dat de woning in dezelfde staat is als op het moment van het compromis — tenzij jij als koper anders kan bewijzen. En bewijzen zonder gedetailleerd verslag is heel moeilijk. Foto’s alleen zijn meestal niet voldoende.
Bij schade na intrek van de verkopers kan je dus geconfronteerd worden met kosten die je niet had verwacht, zonder makkelijke manier om deze te verhalen.
Met of zonder vergoeding voor jou?
Met vergoeding
In ongeveer de helft van de gevallen betalen verkopers een vergoeding voor hun verder gebruik. Die vergoeding wordt vaak gebaseerd op de huurprijs van vergelijkbare woningen, maar net zoals bij de aankoopprijs van het pand is dat volledig aan de verkoper en koper om te beslissen.
Als je een bezettingsvergoeding krijgt, dat zal jij daar in je personenbelasting op belast worden zoals het geval is bij reguliere huurinkomsten. Je moet voor de maanden dat je al eigenaar bent, maar er nog niet woont, het pro rata bedrag van het kadastraal inkomen (ki) van de woning aangeven in de code 106 van je belastingaangifte. Die code is bestemd voor privaat verhuurde panden, tweede verblijven en gratis terbeschikkingstellingen. Dus: stel dat je van augustus tot december eigenaar bent, maar de verkopers er nog wonen. Dan doe je het kadastraal inkomen gedeeld door 12 en maal 5, voor de vijf maanden van augustus tot december. Dat gedeeltelijke ki wordt dan geïndexeerd en verhoogd met 40 procent. Dat bedrag wordt dan toegevoegd aan je andere inkomsten en belast aan de progressieve belastingtarieven.
Zonder vergoeding
Soms komt het ook voor dat de koper toestaat dat de verkoper gratis nog enkele maanden in de woning blijft wonen. In dat geval wordt er vaak afgesproken dat je als koper een lagere aankoopprijs betaalt. Bijvoorbeeld: in plaats van dat de verkoper gedurende vijf maanden €1.000 bezettingsvergoeding aan jou betaalt, wordt gewoon €5.000 van de aankoopprijs afgetrokken.
Maar let op: ook als er geen bezettingsvergoeding wordt betaald, beschouwt de fiscus het gratis gebruik van de woning als een ‘last’. En daarover moet jij als koper registratierechten betalen. Die ‘last’ moet door de partijen in de akte worden geschat. Doen jullie dat niet, dan waardeert de fiscus die last per maand op 4% x 1/12e van de verkoopwaarde van het goed in volle eigendom. Enkel als er minder dan een maand zit tussen de koop en het moment dat je er als koper intrekt, wordt er geen belasting op geheven. De registratiebelasting voor een enige eigen woning bedraagt in Vlaanderen 2%. Voor die €5.000 uit het vorige voorbeeld, gaat het dus over €100.
Maak goede afspraken
Vermeld zeker in de akte tegen welke datum de verkoper het huis moet verlaten. Bij niet-naleving kan je met de verkoopakte naar de deurwaarder stappen om het pand te laten ontruimen. Die waarschuwing kan je ook al in de verkoopakte laten zetten: dat de kosten hiervoor voor de verkoper zullen zijn.
Tot slot is de verkoper verplicht om het pand in tussentijd als een goede huisvader te verzorgen. Concreet betekent dit dat hij ervoor moet zorgen dat hij de woning op het einde van de gebruiksperiode in dezelfde staat afgeeft als bij het afsluiten van de verkoopovereenkomst. Deze verplichting maakt deel uit van zijn algemene leveringsplicht als verkoper. Daarom is het verstandig dat de verkoper zich correct verzekert. Een passende aansprakelijkheidsverzekering moet eventuele schade die ontstaat tijdens zijn bezetting ter bede dekken. Het is verstandig om deze verplichting expliciet op te nemen in de notariële akte.
Ook als koper mag je de verzekering niet uit het oog verliezen: vanaf de ondertekening van de akte word je officieel eigenaar en moet je het pand zelf verzekeren met een brandverzekering.
Veder is het essentieel om goede afspraken te maken over de kosten en lasten tijdens de tussenperiode. Logischerwijs blijft de verkoper verantwoordelijk voor zijn eigen verbruikskosten, zoals gas, elektriciteit, water en andere nutsvoorzieningen. Maar het is ook slim op voorhand duidelijk af te spreken wie opdraait voor eventuele herstellingen die zich in die periode voordoen.
Conclusie: bescherm jezelf
Als koper wil je zorgeloos kunnen verhuizen in een woning die in de afgesproken staat is. Een plaatsbeschrijving opmaken wanneer de verkopers tijdelijk in het huis blijven, is geen overbodige luxe — het is jouw beste bescherming tegen onaangename verrassingen.
Wil je zeker zijn dat alles correct verloopt? Wij stellen een neutrale, gedetailleerde plaatsbeschrijving voor je op.
👉 Ontdek hier meer over onze plaatsbeschrijvingen.
👉 Neem hier contact op en plan je plaatsbeschrijving.